國家主席習近平在去年7.1重要講話中提出「四點希望」，其中要求切實排解民生憂難，指出「當前香港最大的民心就是盼望生活變得更好，盼望房子住得更寬敞一些」，明確表示期望新一屆特區政府可處理香港的房屋問題。「居天下之樂，同天下之憂」工聯會一直牢記習主席的告誡，時刻不忘民生疾苦。工聯會在6月份進行一項調查，以網上問卷形式訪問香港市民，邀請市民就政府過去一年在房屋政策上的表現進行評分，為回顧現屆特區政府能否貫徹落實習主席要求收集各界意見並作出總結。為此，工聯會會長吳秋北、立法會議員鄧家彪及陳穎欣今日（7月6日）發布具體和詳細的「讓青年買到樓、市民住大啲」的問卷調查結果及研究報告倡議，望特區政府在新一份施政報告可作參考，並明確回應市民的訴求。

香港居住成本高昂 樓價水平遠超工資增長

　　鄧家彪指出，根據差餉物業估價署統計，從1999年至2022年，租金指數上升近1倍，樓價指數更上升了超過3倍；同期消費物價上升了40%，然而，家庭住戶整體每月入息中位數及個人每月工資中位數分別只增加了62%和66%。可見租金及樓價水平已經遠超市民工資增長。此外，根據2021年人口普查數據，租住私人住宅單位的住戶每月租金中位數為12,000元，租金與收入比率中位數為31.5%，較2011年的7,710元、25.7%，增加了56%和5.8個百分點。如以香港政府經濟顧問辦公室的「置業負擔指數」（即以45平方米（約480平方呎）的單位、以按揭成數7成及20年還款期，計算出供款相對私人住宅家庭中位數入息的比率）計算，2022年第3季高達73%，而2002、2012年初分別約為25、46%。數據顯示居住成本升幅較收入快，亦佔收入比例越來越多，市民在住屋龐大開支的壓力下，被逼壓縮其他生活開支，令生活質素進一步下降。

納米單位持續增加 市民「愈住愈細」

　　鄧續指，根據政府統計處2021人口普查，家庭住戶的人均居所樓面面積中位數為16平方米。雖然比5年前增加1平方米，但須注意，家庭住戶的居所樓面面積中位數維持40平方米，而家庭住戶平均人數則有2.8人減至2.7人。而現時公屋採用標準「構件式單位」設計，若以較多人入住計算，每種單位的人均居住面積均貼近下限7平方米。根據政府《2030+》規劃提供的資料，鄰近城市如深圳、上海、新加坡、東京的人均居住面積分別約為19至28平方米。可見香港人均居住面積在亞洲包尾。

市民對現屆政府房策評分滿意 有助增加其居住環境的「幸福感」

　　鄧家彪解釋，本問卷在6月20至29日，共收到191份回覆。問卷滿分為5分，數據顯示，有約四分之三受訪者認為2022年施政報告的房屋措施對實現「房子住得更寬敞一些」的願景「有幫助」的平均分為3.97分。問卷結果分析如下：

i) 「私人發展商參與興建資助房屋先導計劃」和「再推『港人首次置業』」，答覆「有幫助」的比例達80%，平均分分別為08分和4.06分。原因相信是相對一般私樓而言，資助房屋和「港人首置」是相對可負擔的選擇。

ii) 「禁止私人發展商興建『納米樓』」，平均分高達21分。原因相信是由政府施加條款，將對私人發展商形成強力約束，從源頭上杜絕「納米樓」。

iii) 「精簡法定程序，『生地』變『熟地』節省時間及加快統一業權助舊區重建」，平均分達4.12分。

iv) 「在更多項目使用『組裝合成』及『裝配式設計』，節省公屋興建時間」和「公屋輪候時間6年『封頂』，2026-27年度降至5年」，分別有78%和76%受訪者認為「有幫助」或「非常有幫助」，平均分分別為3.99和4.02分。

v) 「在新發展區推出『遠期居屋』，向合資格青年出售樓花，供款滿一定年期後即可獲編配單位」，平均分為95分。北部都會區、交椅洲人工島、將軍澳137區能提供大量土地，政府有充裕空間推出面積較大而青年又能負擔得起的住宅項目。

現行政策仍見不足 青年自置居所比例下降

　　陳穎欣關心到現行政策側重公營房屋發展，有關青年置業配套仍見不足。由於收入增長追不上樓價增幅，整體全港家庭居於自置居所的比例呈下降趨勢，2011、2016、2021年分別佔52.1、48.5、48.6%；其中，青年家庭（業主在35歲以下）居於自置居所比例由49.7%跌至41.5%。35歲以下的業主在整體自置居所業主中的比例，於23年間由22.1%大幅縮減至7.6%；首次置業平均年齡44歲。此情況被指是青年感到「「上車」無望」，是釀成社會不穩的其中一個原因。

落實短中長期建議 實現「讓青年買到樓、市民住大啲」願景

　　陳穎欣提到習主席在7.1重要講話中關心香港青年四業問題，其中「置業」重點之一，故建議在香港未來三大發展區：北部都會區、交椅洲人工島、將軍澳137區推出「青年未來居屋計劃」，向合資格的青年（18-35歲）預先出售居屋樓花，成功購買的配合以下建議的「未來置業基金」作首期，在單位建成入伙後可獲編配單位，為鼓勵生育，青年居屋計劃以家庭申請如現行政策將優先獲得編配。

　　承上，在認購遠期居屋樓花的同時，青年可以「未來置業基金」認購，政府提供比通脹為佳的基建債券回報率，同時可以提供扣税的優惠，每年供款和扣税上限初步建議為６萬元，在居屋落成交付時可自動轉換成首期。基金同時可為新發展區房屋基建提供額外資金。

　　與此同時，需進一步增加青年居屋的供應量，建議三個新發展區公私營房屋比例維持七比三；三成私營房屋用地一半用作興建私人參建居屋（政府建議命名為「樂建居」，可售予特定收入人士，建議定價為市價65折）。私人參建居屋興建速度快，質素亦較傳統居屋為佳。三大發展區提供總數27萬個居屋推出市場，並預留一定數量單位讓18-35歲青年優先申請，更有效協助青年「上車」。

增設港人大灣區社會房屋計劃 提升房屋供應及居住質素

　　吳秋北認為可以效法最近粵澳合作在橫琴推出的「澳門新街坊」項目；該項目樓價只是澳門私樓價格的三分之一。隨着大灣區融合發展和交通基建完善，可以考慮在靠近高鐵站點和港珠澳大橋的大灣區城市興建港人社區。現時在港興建一間公屋居屋平均成本分別為76萬和90萬元，而內地興建100平方米商品房成本只需約30萬元，香港政府可購買現成商品房社區或由內地發展商興建供港人申請居住。另外，港人社區內的診所應可使用香港醫療劵，以及增設港珠澳大橋穿梭巴士和高鐵的月票等優化措施，以大幅提升居住環境和誘因。

　　根據《長遠房屋策略2022年周年進度報告》，未來十年總房屋供應目標維持在43萬個單位。隨着公屋和各類資助房屋落成量的上升，加上未來人口增長減慢，香港的房屋供應可由「求量」轉換為「求質」。香港公屋編配面積現時最低標準為人均不少於7平方米，僅比劏房人均多1平方米。吳續建議房委會重整單位設計，把人均編配面積由最低標準7平方米逐步提升至現時編配最高標準的11平方米，同時，落實施政報告宣布新建居屋和私樓實用面積不少於26平方米的指標，並期望人均居住面積由現時16平方米，在2033年前可提升至21平方米，以符合《香港2030+規劃策略》；另外，35歲或以下青年自置居所比率由現時少於8%，爭取在2033年前可提升至22%，並回復1997年的水平。

　　工聯會相信通過本研究的努力和推動，能夠為香港的房屋發展做出積極貢獻。期望調查報告的分析及提出相應的改善措施和建議可以協助特區政府掌握民意，並作為特區政府在新一份施政報告的參考，以回應習主席對香港房屋政策的關切，並明確回應市民的訴求改善市民的居住環境，提升住屋質素，支援青年置業「讓青年買到樓、市民住大啲」。