国家主席习近平在去年7.1重要讲话中提出「四点希望」，其中要求切实排解民生忧难，指出「当前香港最大的民心就是盼望生活变得更好，盼望房子住得更宽敞一些」，明确表示期望新一届特区政府可处理香港的房屋问题。「居天下之乐，同天下之忧」工联会一直牢记习主席的告诫，时刻不忘民生疾苦。工联会在6月份进行一项调查，以网上问卷形式访问香港市民，邀请市民就政府过去一年在房屋政策上的表现进行评分，为回顾现届特区政府能否贯彻落实习主席要求收集各界意见并作出总结。为此，工联会会长吴秋北、立法会议员邓家彪及陈颖欣今日（7月6日）发布具体和详细的「让青年买到楼、市民住大啲」的问卷调查结果及研究报告倡议，望特区政府在新一份施政报告可作参考，并明确回应市民的诉求。

香港居住成本高昂 楼价水平远超工资增长

　　邓家彪指出，根据差饷物业估价署统计，从1999年至2022年，租金指数上升近1倍，楼价指数更上升了超过3倍；同期消费物价上升了40%，然而，家庭住户整体每月入息中位数及个人每月工资中位数分別只增加了62%和66%。可见租金及楼价水平已经远超市民工资增长。此外，根据2021年人口普查数据，租住私人住宅单位的住户每月租金中位数为12,000元，租金与收入比率中位数为31.5%，较2011年的7,710元、25.7%，增加了56%和5.8个百分点。如以香港政府经济顾问办公室的「置业负担指数」（即以45平方米（约480平方呎）的单位、以按揭成数7成及20年还款期，计算出供款相对私人住宅家庭中位数入息的比率）计算，2022年第3季高达73%，而2002、2012年初分別约为25、46%。数据显示居住成本升幅较收入快，亦佔收入比例越来越多，市民在住屋庞大开支的压力下，被逼压缩其他生活开支，令生活质素进一步下降。

纳米单位持续增加 市民「愈住愈细」

　　邓续指，根据政府统计处2021人口普查，家庭住户的人均居所楼面面积中位数为16平方米。虽然比5年前增加1平方米，但须注意，家庭住户的居所楼面面积中位数维持40平方米，而家庭住户平均人数则有2.8人减至2.7人。而现时公屋採用标准「构件式单位」设计，若以较多人入住计算，每种单位的人均居住面积均贴近下限7平方米。根据政府《2030+》规划提供的资料，邻近城市如深圳、上海、新加坡、东京的人均居住面积分別约为19至28平方米。可见香港人均居住面积在亚洲包尾。

市民对现届政府房策评分满意 有助增加其居住环境的「幸福感」

　　邓家彪解释，本问卷在6月20至29日，共收到191份回覆。问卷满分为5分，数据显示，有约四分之三受访者认为2022年施政报告的房屋措施对实现「房子住得更宽敞一些」的愿景「有帮助」的平均分为3.97分。问卷结果分析如下：

i) 「私人发展商参与兴建资助房屋先导计划」和「再推『港人首次置业』」，答覆「有帮助」的比例达80%，平均分分別为08分和4.06分。原因相信是相对一般私楼而言，资助房屋和「港人首置」是相对可负担的选择。

ii) 「禁止私人发展商兴建『纳米楼』」，平均分高达21分。原因相信是由政府施加条款，将对私人发展商形成强力约束，从源头上杜绝「纳米楼」。

iii) 「精简法定程序，『生地』变『熟地』节省时间及加快统一业权助旧区重建」，平均分达4.12分。

iv) 「在更多项目使用『组装合成』及『装配式设计』，节省公屋兴建时间」和「公屋轮候时间6年『封顶』，2026-27年度降至5年」，分別有78%和76%受访者认为「有帮助」或「非常有帮助」，平均分分別为3.99和4.02分。

v) 「在新发展区推出『远期居屋』，向合资格青年出售楼花，供款满一定年期后即可获编配单位」，平均分为95分。北部都会区、交椅洲人工岛、将军澳137区能提供大量土地，政府有充裕空间推出面积较大而青年又能负担得起的住宅项目。

现行政策仍见不足 青年自置居所比例下降

　　陈颖欣关心到现行政策侧重公营房屋发展，有关青年置业配套仍见不足。由于收入增长追不上楼价增幅，整体全港家庭居于自置居所的比例呈下降趋势，2011、2016、2021年分別佔52.1、48.5、48.6%；其中，青年家庭（业主在35岁以下）居于自置居所比例由49.7%跌至41.5%。35岁以下的业主在整体自置居所业主中的比例，于23年间由22.1%大幅缩减至7.6%；首次置业平均年龄44岁。此情况被指是青年感到「「上车」无望」，是酿成社会不稳的其中一个原因。

落实短中长期建议 实现「让青年买到楼、市民住大啲」愿景

　　陈颖欣提到习主席在7.1重要讲话中关心香港青年四业问题，其中「置业」重点之一，故建议在香港未来三大发展区：北部都会区、交椅洲人工岛、将军澳137区推出「青年未来居屋计划」，向合资格的青年（18-35岁）预先出售居屋楼花，成功购买的配合以下建议的「未来置业基金」作首期，在单位建成入伙后可获编配单位，为鼓励生育，青年居屋计划以家庭申请如现行政策将优先获得编配。

　　承上，在认购远期居屋楼花的同时，青年可以「未来置业基金」认购，政府提供比通胀为佳的基建债券回报率，同时可以提供扣税的优惠，每年供款和扣税上限初步建议为６万元，在居屋落成交付时可自动转换成首期。基金同时可为新发展区房屋基建提供额外资金。

　　与此同时，需进一步增加青年居屋的供应量，建议三个新发展区公私营房屋比例维持七比三；三成私营房屋用地一半用作兴建私人参建居屋（政府建议命名为「乐建居」，可售予特定收入人士，建议定价为市价65折）。私人参建居屋兴建速度快，质素亦较传统居屋为佳。三大发展区提供总数27万个居屋推出市场，并预留一定数量单位让18-35岁青年优先申请，更有效协助青年「上车」。

增设港人大湾区社会房屋计划 提升房屋供应及居住质素

　　吴秋北认为可以效法最近粤澳合作在横琴推出的「澳门新街坊」项目；该项目楼价只是澳门私楼价格的三分之一。随着大湾区融合发展和交通基建完善，可以考虑在靠近高铁站点和港珠澳大桥的大湾区城市兴建港人社区。现时在港兴建一间公屋居屋平均成本分別为76万和90万元，而内地兴建100平方米商品房成本只需约30万元，香港政府可购买现成商品房社区或由内地发展商兴建供港人申请居住。另外，港人社区内的诊所应可使用香港医疗劵，以及增设港珠澳大桥穿梭巴士和高铁的月票等优化措施，以大幅提升居住环境和诱因。

　　根据《长远房屋策略2022年周年进度报告》，未来十年总房屋供应目标维持在43万个单位。随着公屋和各类资助房屋落成量的上升，加上未来人口增长减慢，香港的房屋供应可由「求量」转换为「求质」。香港公屋编配面积现时最低标准为人均不少于7平方米，仅比劏房人均多1平方米。吴续建议房委会重整单位设计，把人均编配面积由最低标准7平方米逐步提升至现时编配最高标准的11平方米，同时，落实施政报告宣布新建居屋和私楼实用面积不少于26平方米的指标，并期望人均居住面积由现时16平方米，在2033年前可提升至21平方米，以符合《香港2030+规划策略》；另外，35岁或以下青年自置居所比率由现时少于8%，争取在2033年前可提升至22%，并回復1997年的水平。

　　工联会相信通过本研究的努力和推动，能够为香港的房屋发展做出积极贡献。期望调查报告的分析及提出相应的改善措施和建议可以协助特区政府掌握民意，并作为特区政府在新一份施政报告的参考，以回应习主席对香港房屋政策的关切，并明确回应市民的诉求改善市民的居住环境，提升住屋质素，支援青年置业「让青年买到楼、市民住大啲」。